O FGTS pode ser usado de três formas no financiamento: compor a entrada (reduzindo o valor financiado), abater o saldo devedor (diminuindo a parcela ou o prazo) ou pagar até 80% das parcelas por até 12 meses. Quem tem 3+ anos de carteira assinada (somados) ainda reduz a taxa de juros em 0,5 ponto percentual.
O uso mais comum: o saldo do FGTS entra como parte do pagamento inicial, reduzindo o valor financiado. Quanto menor o valor financiado, menor a parcela e menos juros pagos ao longo do contrato.
Quando usar: Ideal para quem tem saldo acumulado e quer reduzir a parcela desde o início.
O FGTS reduz o saldo que ainda falta pagar, diminuindo as parcelas restantes ou encurtando o prazo do financiamento. Pode ser feito a qualquer momento durante o contrato (a cada 2 anos, no mínimo, pelo SFH).
Quando usar: Ideal para quem já tem o financiamento ativo e quer quitar mais rápido ou reduzir a parcela.
O FGTS pode cobrir até 80% de cada parcela mensal por até 12 meses consecutivos. A modalidade tem regras específicas e requer solicitação à Caixa.
Quando usar: Ideal para momentos de aperto financeiro temporário durante o contrato.
Quem tem 3 anos ou mais de carteira assinada (períodos somados em qualquer empregador, mesmo com intervalos) tem direito a uma redução de 0,5 ponto percentual na taxa de juros do financiamento habitacional. O benefício é automático — basta informar na contratação.
O impacto é relevante: em um financiamento de R$ 300 mil a 10,50% a.a. por 30 anos, cada 0,5 p.p. reduzido representa mais de R$ 30 mil menos em juros totais. No simulador desta página, marque a opção “FGTS 3+ anos” para ver o impacto direto no seu caso.
O uso do FGTS no crédito habitacional exige o cumprimento de todas as condições abaixo. A Caixa verifica cada item no momento da análise:
Marque a opção "FGTS 3+ anos" para ver o impacto da redução de 0,5 p.p. na taxa e na parcela do seu financiamento.
Simulador financeiro de crédito imobiliário calibrado com a Portaria nº 333.
Informe a cidade para usar o teto e a taxa oficiais do seu município.
Taxa e subsídio estimados — o valor real é definido pela Caixa conforme análise de crédito e localização.
Comportamento das parcelas e partição dos custos totais de financiamento.
* Esta é uma ferramenta de simulação independente e informativa baseada em parâmetros gerais de mercado. Não possuímos vínculo comercial ou institucional com a Caixa Econômica Federal ou com o Ministério das Cidades.
Desenvolvido em conformidade com a LGPD. Todos os dados transmitidos são criptografados de ponta a ponta.