Para financiar um imóvel de R$ 250.000,00, a renda mínima estimada é de R$ 4.734,77, com parcela inicial de R$ 1.420,43 (tabela SAC), entrada mínima de R$ 23.000,00 e enquadramento na Faixa 2 (MCMV).
Considerando um imóvel de R$ 250.000,00, com entrada estimada de R$ 50.000,00 e prazo máximo de 420 meses (35 anos), o enquadramento estimado no programa habitacional é na Faixa 2 (MCMV), com taxa de juros de 5,00% ao ano. Os números calculados pelo nosso motor no cálculo inverso (valor do imóvel para renda necessária) são:
Valores estimados; renda, taxa e subsídio reais definidos pela Caixa conforme análise de crédito.
R$ 250 mil é, em boa parte das cidades do interior e das regiões metropolitanas, o último patamar que ainda cabe dentro do teto de valor do programa habitacional para as faixas iniciais. Isso faz dele um degrau estratégico: um pouco acima disso, as condições de crédito mudam de categoria.
O imóvel típico aqui é o apartamento de dois ou três dormitórios em bairro estabelecido, com vaga de garagem e alguma área comum. É o ponto onde o comprador sente que saiu do mínimo viável e entrou no imóvel que pretende manter por muitos anos.
Comparação calculada com os mesmos parâmetros (prazo de 420 meses, entrada de 20% do valor, região metropolitana).
| Indicador | Cenário anterior | Este cenário |
|---|---|---|
| Enquadramento | Faixa 2 (MCMV) | Faixa 2 (MCMV) |
| Renda mínima necessária | R$ 3.795,07 | R$ 4.734,77 |
| Taxa de juros ao ano | 5,00% | 5,00% |
| Entrada mínima | R$ 18.000,00 | R$ 23.000,00 |
| Primeira parcela (SAC) | R$ 1.138,52 | R$ 1.420,43 |
Imposto de transmissão, escritura e registro em cartório não entram no financiamento e precisam ser pagos à vista. Para um imóvel de R$ 250.000,00, reserve algo entre R$ 7.500,00 e R$ 12.500,00 para esses custos, somados à entrada de R$ 23.000,00. As alíquotas variam por município e o cartório cobra por tabela estadual, então trate esta faixa como estimativa de planejamento e confirme os valores na sua cidade.
Quando o imóvel escolhido está logo abaixo do teto da faixa, cada real de entrada adicional compra valor com juros de programa, que são os mais baratos disponíveis. Estourar o teto por pouco, ao contrário, joga o contrato inteiro para condições piores. Vale conhecer o número exato e trabalhar colado nele.
O valor máximo aceito nas faixas iniciais não é o mesmo no país inteiro: ele segue uma matriz por município e porte da região. Um imóvel deste valor pode estar dentro do teto em uma cidade e fora em outra vizinha, o que muda taxa, subsídio e parcela. Confirme o teto da sua cidade antes de fechar negócio.
Na maior parte das regiões metropolitanas e cidades médias, sim, para as faixas iniciais. O limite segue a matriz por município, então a resposta muda conforme a localidade do imóvel.
O financiamento sai do enquadramento da faixa e passa a seguir condições de crédito mais caras. A diferença na parcela costuma ser maior do que a diferença de preço entre os dois imóveis.
Quase sempre. Uma redução pequena no preço que traga o imóvel para dentro do teto pode representar uma economia grande ao longo do contrato, e é um argumento concreto de negociação com o vendedor.