Permuta é a troca de um imóvel por outro. Em Maringá, ela é a ferramenta clássica do upgrade de moradia: o proprietário usa o apartamento ou a casa atual como parte do pagamento de um imóvel maior e financia apenas a diferença (a torna). Quando os valores se equivalem, a permuta é simples e não envolve financiamento.
Este guia explica as duas modalidades, o papel do banco quando há torna financiada e os cuidados de custo (ITBI, avaliação e escritura) antes de fechar a troca.
Permuta simples vs permuta com torna
Permuta simples
Os dois imóveis têm valores equivalentes e a troca acontece sem pagamento adicional. Não há banco envolvido: a operação se resolve em escritura de permuta, com registro em cartório e ITBI sobre cada transmissão.
Permuta com torna
Os valores são diferentes e quem recebe o imóvel mais caro paga a diferença (torna), à vista ou financiada. É o formato do upgrade: seu imóvel atual vira a entrada e o banco financia o restante como um crédito imobiliário comum.
O passo a passo da permuta com torna financiada
1Avaliação dos dois imóveis: o valor de mercado de cada um define a torna. Em negociações com incorporadoras, o seu usado costuma ser avaliado com deságio.
2Negociação da torna: a diferença pode ser paga à vista, parcelada com o vendedor ou financiada por banco.
3Análise de crédito: se a torna for financiada, o banco analisa sua renda como em qualquer financiamento, com a regra dos 30% de comprometimento.
4Enquadramento da linha: o que define é o valor do imóvel de destino: até R$ 600 mil pode caber na Faixa 4 do MCMV; acima disso, SBPE.
5Escritura e registro: a permuta é formalizada em escritura própria, com ITBI sobre cada transmissão e registro nas duas matrículas.
1ITBI em dobro: como há duas transmissões, o imposto incide sobre os dois imóveis. Inclua esse custo na conta da troca.
2Deságio do usado: incorporadoras costumam aceitar o usado abaixo do valor de mercado. Compare com o cenário de vender por conta própria e dar a entrada em dinheiro.
3Imóvel com financiamento ativo: se o seu imóvel atual ainda tem saldo devedor, ele precisa ser quitado (em geral com parte do valor da venda/permuta) antes da transferência.
4Documentação das duas matrículas: certidões negativas, ônus e regularidade dos dois imóveis são analisados como em qualquer compra.