Para financiar um imóvel de R$ 450.000,00, a renda mínima estimada é de R$ 15.040,47, com parcela inicial de R$ 4.512,14 (tabela SAC), entrada mínima de R$ 90.000,00 e enquadramento na Mercado Tradicional (SBPE).
Considerando um imóvel de R$ 450.000,00, com entrada estimada de R$ 90.000,00 e prazo máximo de 420 meses (35 anos), o enquadramento estimado no programa habitacional é na Mercado Tradicional (SBPE), com taxa de juros de 11,50% ao ano. Os números calculados pelo nosso motor no cálculo inverso (valor do imóvel para renda necessária) são:
Valores estimados; renda, taxa e subsídio reais definidos pela Caixa conforme análise de crédito.
Aqui acontece a inversão mais contraintuitiva do financiamento imobiliário: o que tira este imóvel do programa habitacional não é o preço dele, é a renda necessária para comprá-lo. Como a renda exigida para sustentar a parcela ultrapassa o limite do programa, o contrato cai automaticamente no crédito de mercado, mesmo que o valor do imóvel ainda estivesse dentro do teto permitido.
Entender isso muda a forma de procurar imóvel. Não adianta buscar o valor que cabe no teto do programa: é preciso olhar a renda que a parcela exige e verificar se ela ainda cabe dentro da faixa. As duas restrições existem ao mesmo tempo e a mais apertada é a que vale.
Comparação calculada com os mesmos parâmetros (prazo de 420 meses, entrada de 20% do valor, região metropolitana).
| Indicador | Cenário anterior | Este cenário |
|---|---|---|
| Enquadramento | Faixa 4 (MCMV) | Mercado Tradicional (SBPE) |
| Renda mínima necessária | R$ 12.489,67 | R$ 15.040,47 |
| Taxa de juros ao ano | 10,50% | 11,50% |
| Entrada mínima | R$ 80.000,00 | R$ 90.000,00 |
| Primeira parcela (SAC) | R$ 3.746,90 | R$ 4.512,14 |
Imposto de transmissão, escritura e registro em cartório não entram no financiamento e precisam ser pagos à vista. Para um imóvel de R$ 450.000,00, reserve algo entre R$ 13.500,00 e R$ 22.500,00 para esses custos, somados à entrada de R$ 90.000,00. As alíquotas variam por município e o cartório cobra por tabela estadual, então trate esta faixa como estimativa de planejamento e confirme os valores na sua cidade.
Como o problema é a renda que a parcela exige, e não o preço do imóvel, aumentar a entrada reduz a parcela e pode trazer a renda necessária de volta para dentro do limite do programa. É uma das poucas situações em que mais entrada muda o regime do contrato, não apenas o seu tamanho.
É perfeitamente possível que um imóvel esteja abaixo do teto de preço da faixa mais alta e ainda assim não seja financiável por ela, porque a renda necessária estoura o limite. Quem simula apenas pelo valor do imóvel descobre isso só na agência.
Porque a renda necessária para sustentar a parcela ultrapassa o limite de renda do programa. O enquadramento depende da renda, não apenas do preço do imóvel.
A taxa de juros é mais alta, não há subsídio e o teto de valor do programa deixa de se aplicar. Em compensação, não existe limite de renda nem restrição de enquadramento.
Em alguns casos sim: entrada maior significa parcela menor, que exige renda menor. Se a renda necessária cair para dentro do limite da faixa, o enquadramento passa a ser possível. Vale simular os dois cenários.