Para financiar um imóvel de R$ 350.000,00, a renda mínima estimada é de R$ 9.118,90, com parcela inicial de R$ 2.735,67 (tabela SAC), entrada mínima de R$ 52.500,00 e enquadramento na Faixa 3 (MCMV).
Considerando um imóvel de R$ 350.000,00, com entrada estimada de R$ 70.000,00 e prazo máximo de 420 meses (35 anos), o enquadramento estimado no programa habitacional é na Faixa 3 (MCMV), com taxa de juros de 8,16% ao ano. Os números calculados pelo nosso motor no cálculo inverso (valor do imóvel para renda necessária) são:
Valores estimados; renda, taxa e subsídio reais definidos pela Caixa conforme análise de crédito.
Neste patamar o imóvel deixa de ser escolhido pelo que cabe no orçamento e passa a ser escolhido pelo que a família quer. São apartamentos de três dormitórios com suíte, casas em condomínio fechado ou unidades em bairros com boa infraestrutura, dependendo bastante da cidade.
O financiamento aqui já se comporta como crédito de mercado com um desconto modesto de taxa. A consequência prática é que o prazo e o sistema de amortização escolhidos pesam mais no custo total do que qualquer diferença de preço que se consiga negociar no imóvel.
Comparação calculada com os mesmos parâmetros (prazo de 420 meses, entrada de 20% do valor, região metropolitana).
| Indicador | Cenário anterior | Este cenário |
|---|---|---|
| Enquadramento | Faixa 3 (MCMV) | Faixa 3 (MCMV) |
| Renda mínima necessária | R$ 7.828,10 | R$ 9.118,90 |
| Taxa de juros ao ano | 8,16% | 8,16% |
| Entrada mínima | R$ 45.000,00 | R$ 52.500,00 |
| Primeira parcela (SAC) | R$ 2.348,43 | R$ 2.735,67 |
Imposto de transmissão, escritura e registro em cartório não entram no financiamento e precisam ser pagos à vista. Para um imóvel de R$ 350.000,00, reserve algo entre R$ 10.500,00 e R$ 17.500,00 para esses custos, somados à entrada de R$ 52.500,00. As alíquotas variam por município e o cartório cobra por tabela estadual, então trate esta faixa como estimativa de planejamento e confirme os valores na sua cidade.
Contratos deste tamanho respondem muito bem a amortizações periódicas com FGTS ou décimo terceiro, especialmente nos primeiros anos, quando a parcela é quase toda juros. Amortizar reduzindo o prazo, e não a parcela, é o que gera a maior economia.
Com juros nesse patamar, esticar o financiamento para o prazo máximo pode dobrar o valor total pago pelo imóvel ao longo do contrato. A parcela cai pouco nos últimos anos de prazo adicionados, mas os juros acumulados crescem muito. Simule prazos intermediários antes de aceitar o mais longo por padrão.
A renda precisa comportar a parcela inicial dentro do limite de comprometimento aceito pelo banco. O valor exato depende do prazo, da entrada e do enquadramento, e está calculado nesta página.
Depende do fôlego do orçamento. Prazo longo dá segurança no curto prazo, prazo curto reduz muito o total pago. Um caminho intermediário é contratar prazo longo e amortizar sempre que possível reduzindo o prazo.
Imposto de transmissão, registro e escritura somam um percentual do valor do imóvel que varia conforme o município, e precisam ser pagos à vista, fora do financiamento. Reserve esse valor antes de comprometer toda a poupança na entrada.