A tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) tem amortização fixa, parcela inicial maior que decresce ao longo do tempo e juros totais menores que a PRICE para o mesmo financiamento, taxa e prazo. É o sistema adotado predominantemente pela Caixa no crédito habitacional, inclusive no Minha Casa Minha Vida.
A SAC compensa para quem cabe na primeira parcela mais alta e quer pagar menos juros no total. Quem prioriza previsibilidade — uma parcela igual do início ao fim — tende a preferir a tabela PRICE. Nesta página você entende a mecânica da SAC, vê a diferença para a PRICE na prática e compara os dois sistemas com uma calculadora interativa.
Cada parcela de um financiamento é a soma de três partes: amortização (o pedaço que abate a dívida), juros (calculados sobre o saldo devedor) e os seguros e taxas obrigatórios. Na SAC, a amortização é constante: divide-se o valor financiado pelo número de meses e esse valor se repete em toda parcela.
Como uma fatia fixa da dívida é abatida todo mês, o saldo devedor cai rápido. E como os juros incidem sobre esse saldo cada vez menor, a parte de juros da parcela também encolhe mês a mês. O resultado é uma parcela decrescente: a primeira é a mais alta e a última é a mais baixa do contrato.
A diferença entre os dois sistemas está em o que é constante. Na SAC, a amortização é fixa e a parcela cai. Na tabela PRICE, a parcela é que é fixa do início ao fim: no começo, a maior parte da prestação é juros e pouco abate a dívida; com o tempo, a proporção se inverte. Como o saldo cai mais devagar na PRICE, ela acumula mais juros no total.
Parcela inicial maior, decrescente, e menos juros no total. Boa para quem cabe na primeira parcela e quer economizar — e para quem pretende amortizar ou quitar antecipadamente, já que o saldo cai mais rápido.
Parcela fixa do início ao fim e 1ª parcela menor que a SAC. Boa para quem prioriza previsibilidade no orçamento ou para quem não cabe na parcela inicial mais alta da SAC, aceitando pagar mais juros no total.
Informe o valor do imóvel, a entrada e o prazo (renda opcional) para ver, lado a lado e sobre o mesmo valor financiado, a parcela inicial, a parcela final, os juros totais e o CET de cada sistema — e descobrir qual cabe melhor no seu caso.
A renda só define a faixa do programa e a taxa de juros. Sem ela, o cálculo encontra automaticamente a faixa compatível com o imóvel.
Comparação calculada para capital/região metropolitana, com desconto de FGTS (3+ anos de carteira). Para simular localidade, região e FGTS, use o simulador completo.
SAC e PRICE abaixo são calculadas sobre exatamente este financiamento, à mesma taxa de 8,16% a.a. (Faixa 3 (MCMV)). A comparação é maçã com maçã: o que muda é só o sistema de amortização.
| Indicador | Tabela SAC | Tabela PRICE |
|---|---|---|
| 1ª parcela (inicial) | R$ 2.443,67 | R$ 1.932,88 |
| Última parcela (final) | R$ 696,53 | R$ 1.813,77 |
| Juros totais pagos | R$ 294.576,00 | R$ 403.635,88 |
| Custo Efetivo Total (CET) | 9,31% a.a. | 9,28% a.a. |
Para o mesmo financiamento de R$ 240.000,00, a tabela SAC paga R$ 109.059,88 a menos em juros totais ao longo do contrato. Em compensação, a 1ª parcela da SAC é maior — você precisa de mais fôlego no orçamento no começo, mas as parcelas caem a cada mês.
A taxa de juros contratada é a mesma nos dois sistemas — o que muda é como a parcela e o saldo evoluem. Por isso a comparação acima ajuda a escolher pelo seu perfil de orçamento, não pela taxa.