Para financiar um imóvel de R$ 400.000,00, a renda mínima estimada é de R$ 12.489,67, com parcela inicial de R$ 3.746,90 (tabela SAC), entrada mínima de R$ 80.000,00 e enquadramento na Faixa 4 (MCMV).
Considerando um imóvel de R$ 400.000,00, com entrada estimada de R$ 80.000,00 e prazo máximo de 420 meses (35 anos), o enquadramento estimado no programa habitacional é na Faixa 4 (MCMV), com taxa de juros de 10,50% ao ano. Os números calculados pelo nosso motor no cálculo inverso (valor do imóvel para renda necessária) são:
Valores estimados; renda, taxa e subsídio reais definidos pela Caixa conforme análise de crédito.
R$ 400 mil é o último patamar que ainda alcança o programa habitacional, na sua faixa mais alta, e só para famílias com renda compatível. Acima disso o crédito passa a ser inteiramente de mercado, com regras e taxas diferentes.
O imóvel típico varia muito por cidade: em capitais é um apartamento de dois dormitórios bem localizado, em cidades médias é uma casa ampla ou um apartamento de alto padrão. Em ambos os casos, é o patamar em que a entrada exigida deixa de ser um obstáculo pontual e vira o eixo do planejamento da compra.
Atenção: a renda exigida sobe bem mais que o preço do imóvel nesta transição, porque muda o enquadramento do financiamento.
| Indicador | Cenário anterior | Este cenário |
|---|---|---|
| Enquadramento | Faixa 3 (MCMV) | Faixa 4 (MCMV) |
| Renda mínima necessária | R$ 9.118,90 | R$ 12.489,67 |
| Taxa de juros ao ano | 8,16% | 10,50% |
| Entrada mínima | R$ 52.500,00 | R$ 80.000,00 |
| Primeira parcela (SAC) | R$ 2.735,67 | R$ 3.746,90 |
Imposto de transmissão, escritura e registro em cartório não entram no financiamento e precisam ser pagos à vista. Para um imóvel de R$ 400.000,00, reserve algo entre R$ 12.000,00 e R$ 20.000,00 para esses custos, somados à entrada de R$ 80.000,00. As alíquotas variam por município e o cartório cobra por tabela estadual, então trate esta faixa como estimativa de planejamento e confirme os valores na sua cidade.
Quem já tem um imóvel costuma chegar a este patamar por troca, não por poupança. A permuta com volta financiada reduz a dívida e o prazo de uma vez, e em muitos casos viabiliza o imóvel sem que a família precise juntar a entrada em dinheiro.
O percentual não financiado sobre este valor resulta em um desembolso próprio que, sozinho, equivale ao preço de uma unidade compacta. Somado aos custos de escritura, é o número que costuma adiar a compra, não a renda.
Pode entrar na faixa mais alta do programa, desde que a renda familiar esteja dentro do limite dessa faixa. Se a renda necessária ultrapassar esse limite, o financiamento migra para o crédito de mercado.
A diferença de taxa entre os dois regimes se traduz em uma parcela sensivelmente maior no crédito de mercado, para o mesmo valor financiado e o mesmo prazo. Em contratos longos, a diferença acumulada é expressiva.
Pode, e é comum neste patamar. O cuidado é que a renda somada define o enquadramento: ultrapassar o limite da faixa mais alta do programa leva o contrato para as condições de mercado.