Para financiar um apartamento, você dá uma entrada de 10% a 20%, financia o restante pela Caixa e paga em parcelas que não podem passar de 30% da renda familiar. Quem está dentro das faixas de renda usa o Minha Casa Minha Vida (juros menores e subsídio nas Faixas 1 e 2); acima do teto, usa o SBPE. O prazo chega a 420 meses e o FGTS pode compor a entrada e reduzir a taxa.
A lógica é a mesma de qualquer imóvel residencial, mas o apartamento tem particularidades: é preciso checar a regularidade da construtora e do empreendimento (Habite-se, matrícula, condomínio) e, em imóveis na planta, o financiamento sai após a entrega das chaves. Este guia organiza o passo a passo de ponta a ponta.
A Caixa financia uma fração do valor do apartamento — o chamado LTV (loan-to-value). O restante é a entrada que sai do seu bolso ou do FGTS. Em regra, o financiamento cobre de 80% a 90% do imóvel, então a entrada fica entre 10% e 20%.
Quanto maior a entrada, menor o valor financiado, a parcela e o total de juros — e maior a chance de aprovação no limite de 30% da renda.
O FGTS é uma das ferramentas mais poderosas para quem vai financiar um apartamento. Ele pode ser usado de três formas: compor a entrada, abater o saldo devedor (reduzindo a parcela ou o prazo) ou pagar parte das prestações.
Quem tem 3 anos ou mais de carteira assinada (períodos somados, mesmo em empregos diferentes) ainda recebe uma redução de 0,5 ponto percentual na taxa de juros do crédito habitacional. As principais condições: o imóvel deve ser residencial e urbano, destinado à moradia do comprador, e você não pode ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação.
A decisão depende de dois números: a renda familiar e o valor do apartamento.
Para renda familiar dentro das faixas (até R$ 13.000 na Faixa 4) e imóvel dentro do teto (R$ 275.000, R$ 400.000 ou R$ 600.000). Tem os menores juros do mercado — de cerca de 4,00% a 4,75% a.a. (Faixa 1) a 10,50% a.a. (Faixa 4) — e subsídio nas Faixas 1 e 2.
Para quem está acima do teto de renda ou quer um apartamento mais caro do que o limite do MCMV permite. Usa recursos da poupança, não tem subsídio e aplica juros de mercado, mas não tem teto de valor de imóvel e aceita rendas livres.
O sistema de amortização define como a parcela evolui ao longo do contrato. Na tabela SAC, a amortização é constante e a parcela começa mais alta e cai mês a mês — gera menos juros no total. Na tabela PRICE, a parcela é fixa do início ao fim, o que facilita o planejamento, mas custa mais juros ao longo do tempo. A Caixa adota predominantemente a SAC no crédito habitacional.
Entenda em detalhe a tabela SAC →Informe sua renda, a entrada e o prazo para ver a faixa, a parcela, o subsídio e o valor do apartamento que cabe no seu orçamento — nas tabelas SAC e PRICE.
Simulador financeiro de crédito imobiliário calibrado com a Portaria nº 333.
Informe a cidade para usar o teto e a taxa oficiais do seu município.
Taxa e subsídio estimados — o valor real é definido pela Caixa conforme análise de crédito e localização.
Comportamento das parcelas e partição dos custos totais de financiamento.
* Esta é uma ferramenta de simulação independente e informativa baseada em parâmetros gerais de mercado. Não possuímos vínculo comercial ou institucional com a Caixa Econômica Federal ou com o Ministério das Cidades.
Desenvolvido em conformidade com a LGPD. Todos os dados transmitidos são criptografados de ponta a ponta.
Quem só pensa na parcela esquece os custos de aquisição, que costumam somar de 4% a 6% do valor do apartamento e precisam ser pagos à vista na compra: