Com renda mensal de R$ 10.000,00, você se enquadra na Faixa 4 (MCMV) do Minha Casa Minha Vida e pode financiar um imóvel de até R$ 300.000,00, com parcela inicial de R$ 2.816,43 na tabela SAC e subsídio estimado de R$ 0,00. A taxa de juros aplicada é de 10,50% ao ano.
Para famílias com renda mensal bruta de R$ 10.000,00, o enquadramento estimado no programa habitacional é na Faixa 4 (MCMV). Considerando uma entrada média de R$ 60.000,00 e o prazo máximo de 420 meses (35 anos), os números de financiamento Caixa calculados pelo nosso motor são:
Valores estimados; taxa e subsídio reais definidos pela Caixa conforme análise.
A partir de R$ 10.000 o limitador do financiamento muda de lado. Até aqui a pergunta era quanto de parcela a renda suporta; agora a renda suporta mais do que a entrada disponível permite comprar, porque existe um percentual máximo do imóvel que o banco financia. Quem trava a compra deixa de ser o salário e passa a ser a poupança.
Isso inverte completamente a estratégia. Aumentar a renda não move mais o resultado, enquanto cada real adicional de entrada move, e move muito. É a faixa em que vender um carro, resgatar um investimento ou usar o FGTS acumulado tem efeito imediato sobre o imóvel que se pode comprar.
Comparação calculada com os mesmos parâmetros (prazo de 420 meses, entrada de 6x a renda, região metropolitana).
| Indicador | Cenário anterior | Este cenário |
|---|---|---|
| Enquadramento | Faixa 3 (MCMV) | Faixa 4 (MCMV) |
| Taxa de juros ao ano | 8,16% | 10,50% |
| Subsídio estimado | R$ 0,00 | R$ 0,00 |
| Imóvel máximo (SAC) | R$ 293.327,10 | R$ 300.000,00 |
| Primeira parcela (SAC) | R$ 2.400,00 | R$ 2.816,43 |
Como o banco financia apenas uma parte do valor do imóvel, a entrada funciona como multiplicador: ela destrava um valor de compra várias vezes maior do que o montante aportado. Antes de procurar imóvel, vale consolidar todos os recursos disponíveis, porque é isso que define a faixa de preço real, não o contracheque.
Imposto de transmissão, cartório, registro e avaliação costumam somar uma parcela relevante do valor do imóvel e precisam sair do bolso, à vista, junto com a entrada. Quem calcula a entrada no limite descobre tarde que falta dinheiro para escriturar.
O simulador abaixo foi pré-carregado com os parâmetros deste cenário. Você pode ajustar a entrada, o prazo ou a localidade para recalcular em tempo real.
Simulador financeiro de crédito imobiliário calibrado com a Portaria nº 333.
Informe a cidade para usar o teto e a taxa oficiais do seu município.
Taxa e subsídio estimados — o valor real é definido pela Caixa conforme análise de crédito e localização.
Comportamento das parcelas e partição dos custos totais de financiamento.
* Esta é uma ferramenta de simulação independente e informativa baseada em parâmetros gerais de mercado. Não possuímos vínculo comercial ou institucional com a Caixa Econômica Federal ou com o Ministério das Cidades.
Desenvolvido em conformidade com a LGPD. Todos os dados transmitidos são criptografados de ponta a ponta.
Porque o valor financiado está limitado pelo percentual máximo que o banco empresta sobre o preço do imóvel. Com a entrada disponível, o crédito para antes de a parcela alcançar o teto de comprometimento da renda.
Como regra prática, a entrada precisa acompanhar proporcionalmente o valor do imóvel, já que o percentual financiado é fixo. Dobrar o valor do imóvel exige aproximadamente dobrar os recursos próprios.
Só se o rendimento líquido do investimento superar com folga a taxa do financiamento, o que é incomum nos patamares atuais de juros imobiliários. Na dúvida, reduzir a dívida costuma ser o uso mais eficiente do dinheiro.